Opnieuw zijn er minder leegstaande panden omgebouwd tot woning. Het aantal loopt al jaren terug en vorig jaar werd er zelfs 10 procent minder omgebouwd dan het jaar ervoor, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Er kwamen 7900 getransformeerde woningen bij, een stuk minder dan de 15.000 waar het kabinet naar streeft:
Vorig jaar stonden in Nederland meer dan 40.000 panden leeg. Maar lang niet al die oude schoolgebouwen, kantoren of winkelpanden zijn geschikt als woning. Dat komt omdat daarvoor andere voorwaarden gelden. Er moet bijvoorbeeld genoeg daglicht zijn en ze mogen niet te dicht bij snelwegen liggen.
"Je gaat niet op een industrieterrein woningen bouwen", zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt bij de TU Delft. Daarom zijn veel geschikte panden al omgebouwd en blijft er steeds minder over.
Volgens huizenmarkteconoom bij de Rabobank Stefan Groot is het een ingewikkelde kwestie. "Veel laaghangend fruit is wel geplukt, heel veel panden zijn niet geschikt om zomaar naar woningen te transformeren, en daar komen belemmeringen nog bovenop."
Wat doet de overheid nu aan woningtransformatie?
Om dichter bij het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar te komen, streeft het demissionaire kabinet ernaar om 15 procent daarvan door transformaties te realiseren, in totaal dus 15.000 woningen. Er is een Nationaal Transformatieplan opgesteld om meer en sneller te kunnen transformeren.
De demissionaire woonminister maakte 150 miljoen euro vrij voor woningtransformaties. Dat geld is bedoeld om ontwikkelaars een lening te geven als ze een locatie of gebouw willen transformeren naar woningen. Op die manier hoopte het kabinet dat woningbouwprojecten sneller konden starten.
Volgens Boelhouwer is het ombouwen van niet-woningen maatwerk. Naast de omgevingseisen krijgen ontwikkelaars te maken met allerlei gemeentelijke regels: "Je hebt te maken met bezwaarschriften van omwonenden en als het gaat om winkels in binnensteden kunnen ondernemersverenigingen ook aan de bel trekken."
Daar krijgt Tim van der Lugt regelmatig mee te maken. Hij is eigenaar van bouwbedrijf VDL. "Doordat het laaghangende fruit weg is, wordt het steeds complexer. Er komen steeds meer uitdagingen bij de projecten die wel beschikbaar zijn." Op dit moment transformeert hij drie panden, waarvan elk te maken kreeg met bezwaren.
Zo liep elk project flink wat vertraging op. "Je komt in procedures terecht die een hoop tijd in beslag nemen. De omgeving wordt belangrijker en dat kost tijd. Het kan zelfs 2 tot 3 jaar duren voordat we dan echt kunnen beginnen."
Bewoners betrekken
Sinds de Omgevingswet begin vorig jaar inging, werd het voor Van der Lugt verplicht om de omgeving inspraak te geven in de plannen. Dat deed hij door een bewonersevenement te organiseren.
De Omgevingswet werd ingevoerd om aanpassingen in de ruimtelijke ordening simpeler te maken, zoals bij het verlenen van bouwvergunningen voor woonwijken, winkelcentra, bedrijventerreinen of de aanleg van wegen.
Daartoe worden omwonenden en andere belanghebbenden eerder in het proces betrokken. Voor Van der Lugt leverde dat extra werk en tijd op. "Bewoners hebben vaak toch bedenkingen, en winkeliersverenigingen zijn bijvoorbeeld niet enthousiast, omdat er dan gaten vallen in de winkelstraat, en het leidt tot meer parkeerdruk."
Minder interessant voor investeerders
Bovendien spelen investeerders volgens Boelhouwer een grote rol in de woningtransformatie. "Particuliere investeerders kopen lege panden vaak om als woning weer te verhuren of te verkopen. Maar sinds de Wet Betaalbare Huur en de verhoging van de box-3-belasting is het voor investeerders minder winstgevend om hun pand te verhuren."
Frank Notten van het CBS zegt dat bijna driekwart van de getransformeerde woningen van het afgelopen jaar in handen was van particuliere verhuurders: "Je ziet dat die zich het laatste jaar een beetje terugtrekken uit de woningmarkt. Dat heeft wel mee kunnen spelen bij deze daling van het aantal transformaties."
Volgens Stefan Groot is er toch best wat potentie in de woningtransformatie: "Je lost er natuurlijk niet het hele woningtekort mee op, maar het is wel een mogelijkheid om meer woningen toe te voegen."