Toekomstige huiseigenaren van een pand met funderingsproblemen kunnen straks mogelijk een minder hoge hypotheek krijgen als zij die afsluiten met Nationale Hypotheekgarantie (NHG).
NHG zegt zo te willen voorkomen dat kopers voor hoge herstelkosten komen te staan die zij niet kunnen betalen. Denk aan het verhelpen van scheuren in de muren, vochtoverlast of scheefstand.
Vanaf 1 januari 2027 moeten geldverstrekkers, zoals banken, daarom bij het afsluiten van zo'n NHG-hypotheek rekening houden met verwachte herstelkosten bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag. "Door deze kosten vooraf mee te wegen, zorgen we voor meer duidelijkheid en een verantwoorde financiering", zegt NHG-directeur Roald van der Linde.
Wat is NHG?
NHG staat voor Nationale Hypotheekgarantie, en is een soort verzekering voor de betaalbaarheid van een huis. Het beschermt kopers tegen financiële risico's.
Bijvoorbeeld als woningbezitters noodgedwongen hun huis moeten verkopen, vanwege een scheiding, dan neemt de NHG de restschuld over.
Of herstelkosten meetellen voor de hoogte van de NHG-hypotheek, hangt af van de risico-inschatting in het taxatierapport en eventueel aanvullend onderzoek. Deze inschatting wordt verplicht sinds 1 april dit jaar gemaakt en staat in het taxatierapport van een huis, ook bij mensen zonder NHG-hypotheek.
Uit die taxatie rolt een beoordeling voor de fundering. Die schaal loopt van A tot en met E. Bij een score van D of E is er een hoger risico dat de fundering problemen heeft.
Valt een huis in deze risicoklassen, dan stelt NHG een funderingsonderzoek verplicht. Blijkt daar vervolgens uit dat de woning een hoog funderingsrisico heeft, dan moet de geldverstrekker de verwachte reperatiekosten meewegen bij de hoogte van de hypotheek.
Klimaatschade
Nederland heeft een groot funderingsprobleem. Dat wordt versterkt door onder meer droogte en wisselende grondwaterstanden als gevolg van klimaatverandering. De verwachting is dat op de korte termijn ongeveer 425.000 gebouwen te maken hebben met funderingsschade.
Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) verwacht dat dit aantal door klimaatverandering over zo'n dertig jaar is opgelopen tot circa 687.000 panden.
Hoge kosten
Funderingsschade is voor veel woningeigenaren niet te betalen, bleek eerder dit jaar uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
De toezichthouder ontdekte dat zo'n 120.000 woningeigenaren funderingsproblemen hebben die moeten worden verholpen. Maar: het gros kan dat niet direct betalen.
Rekenvoorbeeld
Stel: je wilt in 2027 een woning van 500.000 euro kopen met een NHG-hypotheek. Uit onderzoek blijkt vervolgens dat de woning een hoog funderingsrisico heeft. Het taxatierapport vermeldt bijvoorbeeld gemiddeld 50.000 euro aan geschatte herstelkosten.
Die kosten worden dan betrokken bij de beoordeling van de financiering. Dat betekent dat je dat bedrag minder aan hypotheek kunt lenen.
(Bron: NVB)
Toch schrijft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) dat veel eigenaren dit kunnen financieren via hun bank, bijvoorbeeld door hun hypotheek te verhogen. Ook kan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel een oplossing bieden.
"Tegelijkertijd moeten we eerlijk zijn", schrijft de NVB. "Voor sommige woningeigenaren blijft funderingsherstel een ingrijpende en kostbare opgave." De koepel verwijst voor vragen van huiseigenaren naar het landelijk funderingsloket.
'Geen leuke boodschap'
Volgens NHG is het "geen leuke boodschap" dat kopers met funderingsschade misschien nu niet het maximale bedrag kunnen lenen. Maar de gedachte hierachter is bescherming: de bank wil voorkomen dat mensen zoveel lenen dat er straks geen geld is voor het herstel.
"Door nu net iets minder te lenen, houden kopers financiële ruimte over om later, als de fundering inderdaad gemaakt moet worden, verantwoord bij te lenen via een tweede hypotheek - of te betalen vanuit eigen spaargeld", zegt een woordvoerder.
Timing
Juist vanwege het kostenplaatje is het besluit van NHG een verstandige, vindt Vereniging Eigen Huis. Wel is de belangenorganisatie kritisch op het moment dat de funderingsrisico's in het koopproces bekend worden gemaakt.
Nu gebeurt dat na het uitbrengen van een bod. "Maar een koper moet daarvóór weten wat hij koopt en niet pas bij de taxatie met een mogelijk funderingsprobleem worden geconfronteerd", zegt een woordvoerder.
Ze adviseren daarom verkopers om beschikbare informatie en relevante onderzoeken vooraf met potentiële kopers te delen, en kopers om deze informatie op te vragen.
NHG-grens
In 2027 kunnen hypotheken tot 500.000 euro onder NHG vallen, als aan de voorwaarden wordt voldaan. Voor hypotheken zonder NHG geldt deze werkwijze niet automatisch.
Banken kunnen er wel voor kiezen om het funderingsrisico op een vergelijkbare manier mee te wegen, schrijft de NVB.
